本案中，因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還銀行，購(gòu)房者等三人不負(fù)有返還義務(wù)。


        案件當(dāng)事人

        再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶。

        被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人)：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行。

        一審第三人、二審被上訴人：青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

        基本案情

        王忠誠(chéng)等三人再審事實(shí)和理由：二審判決王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)建行青海分行剩余貸款本息還款責(zé)任錯(cuò)誤。
        首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同解除，應(yīng)由出賣人返還收取的購(gòu)房貸款本金及利息。另案生效判決已確定越州公司就合同解除時(shí)的剩余貸款本息向建行青海分行承擔(dān)還款責(zé)任，對(duì)該責(zé)任認(rèn)定不應(yīng)再有爭(zhēng)議。

        其次，在案涉《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》（以下簡(jiǎn)稱《借款合同》）履行過程中，王忠誠(chéng)等三人在客觀上既不控制貸款，也未使用貸款，全部款項(xiàng)由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉(zhuǎn)給了越州公司。在越州公司違約導(dǎo)致購(gòu)房合同及借款合同解除、王忠誠(chéng)等三人無任何過錯(cuò)的情況下，在購(gòu)不到房的同時(shí)還要成為建行青海分行的債務(wù)人，既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景，也不符合按揭貸款商業(yè)模式的價(jià)值安排。

        建行青海分行辯稱：

        首先，借款合同關(guān)系發(fā)生在建行青海分行與王忠誠(chéng)等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”該條款具有清理結(jié)算條款的性質(zhì)，《借款合同》解除，不影響該條款的效力，王忠誠(chéng)等三人應(yīng)當(dāng)按照該條約定向建行青海分行承擔(dān)歸還剩余貸款本息的責(zé)任。

        其次，《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同解除后出賣人歸還購(gòu)房貸款，從法律關(guān)系上來說是出賣人受購(gòu)房人的委托向銀行還款。本案中，越州公司未根據(jù)王忠誠(chéng)等三人的委托向建行青海分行還款，相應(yīng)的還款責(zé)任仍應(yīng)由王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)。

       裁判理由

        最高法院認(rèn)為，本案再審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，案涉《借款合同》解除后王忠誠(chéng)等三人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

        關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題

        《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”

        本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

        關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題

        案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。
        在《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購(gòu)房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購(gòu)房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠(chéng)等三人在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠(chéng)等三人的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對(duì)王忠誠(chéng)等三人不具有拘束力。

        關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題

        本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠(chéng)等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠(chéng)等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠(chéng)等三人并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠(chéng)等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。

        但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

        綜上，建行青海分行請(qǐng)求王忠誠(chéng)等三人歸還剩余貸款并支付利息的請(qǐng)求不能成立，其為本次訴訟產(chǎn)生的律師費(fèi)亦不應(yīng)由王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)。王忠誠(chéng)等三人的再審請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。二審判決對(duì)此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。