變賣的房屋在過戶前又被抵押給第三人 房屋能否過戶

      【南山法律顧問 案情】

　　2016年10月11日，魏某與程某簽訂購房協(xié)議，魏某將自有房屋一套賣給程某，約定房屋總價1200000元，程某需先支付1000000元，剩余的200000元在房屋辦理過戶手續(xù)后再支付。協(xié)議簽訂后，程某于第二日支付了魏某購房款1000000元，魏某承諾在一個月內(nèi)辦理好房屋過戶手續(xù)。2016年11月1日，在未征得程某同意也未告知李某的情況下，魏某將該房屋抵押給李某借款600000元，并進行了抵押登記。后因魏某雖然將房屋交付給了程某，但遲遲未能辦理過戶，產(chǎn)生糾紛。

　　【分歧】

　　針對本案中房屋登記人能否為涉案房屋辦理過戶？存在以下幾種觀點：

　　第一種觀點認為，本案中程某可以要求魏某辦理房屋過戶。本案中，程某與魏某簽訂的購房協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示,合同合法有效，且合同簽訂后，程某依約定履行了支付房款的義務(wù)，魏某也已將房屋交付給程某實際占有。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護，雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定全面履行合同義務(wù)，故魏某也應(yīng)按照合同約定將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶給程某。至于后來魏某將房屋抵押給李某的行為應(yīng)為無效，因為魏某將房屋賣給程某在先，抵押給李某在后，此時魏某對該房屋已經(jīng)不具備完全的處分權(quán)，故該抵押行為無效，不影響涉案房屋辦理過戶手續(xù)。

　　第二種觀點認為，涉案房屋在被解除抵押前無法實現(xiàn)過戶。程某與魏某簽訂的購房協(xié)議合法有效，作為當事人的雙方無疑應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)，程某支付了房款，魏某應(yīng)按照約定為其辦理房屋過戶，雙方確立的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但是本案中，涉案房屋尚未過戶，魏某在未征得程某同意并隱瞞李某房屋已出賣的情況下，將涉案房屋抵押給了李某并進行了抵押登記，該抵押行為有效，應(yīng)受法律保護。如果涉案房屋辦理過戶，必然損害抵押權(quán)人李某的合法權(quán)益。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點，理由如下：

　　本案中，爭議焦點在一是程某與魏某簽訂購房協(xié)議是否有效？二是魏某與李某簽訂的抵押合同是否有效？

　　第一，關(guān)于購房協(xié)議的效力。程某與魏某簽訂的購買協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效。根據(jù)《合同法》第八條、第四十四條的規(guī)定，合同雙方當事人應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。程某已按照約定支付房款，魏某理應(yīng)協(xié)助程某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)。

　　第二，關(guān)于抵押合同的效力。根據(jù)《擔保法》第四十一條、第四十二條的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，魏某在隱瞞李某房屋已出賣的前提下，用尚未辦理過戶的房屋產(chǎn)權(quán)證抵押給第三人李某并進行了抵押登記，李某與魏某之間不存在惡意串通，李某是基于對魏某房權(quán)證的信任簽訂抵押合同，構(gòu)成善意，故雖然魏某將房屋賣給程某在先，抵押給李某在后，但抵押合同合法有效，依法受法律保護。

　　第三，本案中，如果將涉案房屋順利過戶到程某的名下，必然會侵害善意第三人李某的抵押權(quán)，故因該房屋尚處于抵押期間內(nèi)，無法將涉案房屋過戶至程某名下，除非魏某提前償還李某的債務(wù)，解除該房屋的抵押。

　　最后，因魏某的違約行為造成程某無法實現(xiàn)購房目的，程某可以要求解除合同，由魏某返還房款并賠償相關(guān)經(jīng)濟損失；也可以要求魏某繼續(xù)履行合同，要求魏某提前還清李某債務(wù)，解除房屋抵押，實現(xiàn)涉案房屋過戶。否則，抵押到期后，若魏某無法按時償還借款，涉案房屋可能面臨折價、拍賣、變賣，導(dǎo)致程某無法實現(xiàn)合同目的。

　　綜上，本案中的涉案房屋在解除抵押前無法實現(xiàn)過戶。

作者：肖平娣