近年來(lái)，法院不斷加大了執(zhí)行力度，《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函>的通知》(法[2012]151號(hào))，明確對(duì)無(wú)證房屋可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。

　　集體土地上建造的房屋，是否可以處置?

　　(一)在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置?

　　參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函>的通知》(法[2012]151號(hào))，可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時(shí)應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)及將來(lái)可能面臨的拆除、拆遷及補(bǔ)償不能等風(fēng)險(xiǎn)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價(jià)不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價(jià)或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉(cāng)庫(kù)等，是否可以處置?

　　在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時(shí)應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。

　　確定保留價(jià)需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。

　　拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對(duì)于房屋歸屬及補(bǔ)償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補(bǔ)償?shù)模瑘?zhí)行補(bǔ)償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對(duì)房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　在國(guó)有建設(shè)用地上建造的無(wú)證房屋，是否可以處置?

　　依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函>的通知》(法[2012]151號(hào))，對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地上建造的無(wú)證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無(wú)證房屋價(jià)值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

　　被執(zhí)行人購(gòu)買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)，開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對(duì)抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時(shí)，除向房產(chǎn)登記部門送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。

　　在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，由開發(fā)商自行追索。

　　對(duì)于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項(xiàng)的，在變價(jià)款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項(xiàng)支付給銀行，并通知開發(fā)商。

　　對(duì)于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財(cái)產(chǎn)以及未成年子女名下財(cái)產(chǎn)，如何執(zhí)行?

　　生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個(gè)人為債務(wù)人，對(duì)于下列財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

　　(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財(cái)產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財(cái)產(chǎn);

　　(二)登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財(cái)產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認(rèn)屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)接受強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn);

　　(三)對(duì)于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

　　對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先行實(shí)物分割后執(zhí)行，但不能實(shí)物分割或分割會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。

　　對(duì)于處置后變價(jià)款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財(cái)產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財(cái)產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準(zhǔn);沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對(duì)于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。

　　在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對(duì)應(yīng)的價(jià)款申請(qǐng)排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)此予以認(rèn)可的，人民法院可以準(zhǔn)許。處置時(shí)鼓勵(lì)共有人積極參與競(jìng)買，共有人競(jìng)買成交后僅需支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對(duì)應(yīng)的價(jià)款即可。

　　共有人及未成年人子女基于實(shí)體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。