深圳房產(chǎn)糾紛律師，開(kāi)發(fā)商承諾提供會(huì)所服務(wù) 改作他用是否違約

      【基本案情】

　　某公司作為開(kāi)發(fā)商，將其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)于2009年左右賣(mài)出。在與小業(yè)主簽訂的《合同》中，約定：小區(qū)會(huì)所屬于小區(qū)配套共建，所有權(quán)歸出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商所有；買(mǎi)受人（或經(jīng)認(rèn)可的物業(yè)使用人）在按時(shí)、足額繳納物業(yè)費(fèi)等各種相關(guān)費(fèi)用的前提下可優(yōu)惠辦理會(huì)所會(huì)籍，在不影響會(huì)所使用的前提下，出賣(mài)人有權(quán)將會(huì)所部分及/全部出租及/或轉(zhuǎn)讓。會(huì)所設(shè)有健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、兒童游樂(lè)室、紅酒雪茄吧、棋牌室、大堂自助式咖啡吧超市（對(duì)外招租），美容美發(fā)室（對(duì)外招租），出賣(mài)人保留依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要和會(huì)所會(huì)員需求變更具體會(huì)所使用功能的權(quán)利。

　　2011年5月之前，小區(qū)會(huì)所正常提供會(huì)所服務(wù)，自2011年5月之后，會(huì)所服務(wù)的項(xiàng)目和功能陸續(xù)減少，2014年3月28日，小區(qū)會(huì)所停止會(huì)所功能，成為其他企業(yè)的辦公場(chǎng)所。

　　現(xiàn)小業(yè)主起訴基于《合同》約定起訴某公司，主張開(kāi)發(fā)商未按照合同約定保證會(huì)所使用功能，故構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償?shù)冗`約責(zé)任。

　　【深圳法律顧問(wèn) 裁判要點(diǎn)】

　　經(jīng)過(guò)審理，一審法院認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽訂的《合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，合法有效。《合同》中明確約定了開(kāi)發(fā)商“在不影響會(huì)所使用的前提下”，有權(quán)將會(huì)所部分及全部出租及/或轉(zhuǎn)讓，因此保證會(huì)所使用功能是雙方明確約定于《合同》中開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)。同時(shí)根據(jù)本案查明之事實(shí)，小區(qū)會(huì)所目前已經(jīng)不再提供會(huì)所服務(wù)，而是作為辦公場(chǎng)所使用。故開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成違約。但雙方合同并未約定具體違約責(zé)任，故一審法院結(jié)合雙方履行情況、開(kāi)發(fā)商違約情節(jié)、小業(yè)主的利益受損情況等因素酌定本案小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失具體數(shù)額。

　　一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均不服提起上訴。北京三中院經(jīng)審理駁回雙方上訴，維持一審法院判決。

　　【評(píng)析】

　　第一，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思表示，并不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，故為合法有效。開(kāi)發(fā)商在合同中明確約定了其保證會(huì)所使用功能的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守該義務(wù)，如違反該合同義務(wù)，當(dāng)構(gòu)成違約。須注意的是，開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，往往作出保證會(huì)所使用功能等承諾，該承諾對(duì)小業(yè)主的購(gòu)房行為往往具有一定影響力。開(kāi)發(fā)商若將該承諾作為合同條款予以載明，應(yīng)嚴(yán)格遵守。

　　第二，小區(qū)會(huì)所在建設(shè)工程領(lǐng)域往往作為配套公建類別進(jìn)行規(guī)劃，但配套公建并非《物權(quán)法》權(quán)利類別的法律概念。根據(jù)《物權(quán)法》之規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中小區(qū)會(huì)所亦屬于專有部分，故開(kāi)發(fā)商享有該小區(qū)會(huì)所之所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商作為所有權(quán)人自然有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租。但開(kāi)發(fā)商自愿與業(yè)主形成協(xié)議，在其所有權(quán)上進(jìn)行限制——保證該會(huì)所的使用功能，故以合同義務(wù)對(duì)其所有權(quán)的行使作出了一定限制。

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（作者單位：北京市第三中級(jí)人民法院）